Kalkulator kredytu hipotecznego

Wzór amortyzacji

Kredyt hipoteczny o stałym oprocentowaniu spłaca się równymi ratami miesięcznymi, które pokrywają odsetki za dany miesiąc oraz część kapitału. Rata kapitałowo-odsetkowa korzysta ze standardowego wzoru na raty równe: M = P × r ÷ (1 − (1 + r)⁻ⁿ). P to kwota kredytu, r to miesięczna stopa procentowa — roczna stopa podzielona przez 12 i przez 100 — a n to łączna liczba rat miesięcznych. Kredyt na 30 lat ma 360 rat. Na początku harmonogramu większość każdej raty stanowią odsetki; później, gdy saldo maleje, coraz więcej trafia na kapitał. Dokładnie taki zmieniający się podział pokazuje poniższa tabela amortyzacji, wiersz po wierszu.

Podatki, ubezpieczenie i dodatkowe wpłaty

Większość właścicieli płaci więcej niż sam kapitał i odsetki. Podatek od nieruchomości i ubezpieczenie domu są często pobierane co miesiąc na rachunek powierniczy (escrow), dlatego ten kalkulator dzieli każdą roczną kwotę przez dwanaście i dodaje ją do raty. Te kwoty nie są pożyczonymi pieniędzmi, więc nie naliczają odsetek kredytowych — po prostu zwiększają sumę, którą wysyłasz co miesiąc. Opcjonalna dodatkowa wpłata jest co miesiąc przeznaczana bezpośrednio na kapitał. Ponieważ omija odsetki, nawet niewielka dodatkowa kwota może skrócić harmonogram o lata i zaoszczędzić dużą część łącznych odsetek. Czas spłaty i tabela aktualizują się, odzwierciedlając krótszy okres.

Wykorzystanie harmonogramu w planowaniu

Porównuj okresy i oprocentowanie, aby zobaczyć, jak dostępność i całkowity koszt wzajemnie się równoważą. Dłuższy okres obniża ratę miesięczną, ale zwiększa łączne odsetki, natomiast krótszy okres lub dodatkowe wpłaty robią coś odwrotnego. Obserwuj kolumnę salda, aby zobaczyć, kiedy przekroczysz półmetek, oraz kolumnę odsetek, aby zrozumieć, jak mocno odsetki kredytu hipotecznego są skoncentrowane na początku. Wszystko działa w Twojej przeglądarce, bez konta, sprawdzania zdolności kredytowej i pobierania aktualnych stawek, więc możesz swobodnie modelować prywatne scenariusze. Traktuj wynik jako szacunek i potwierdź ostateczne liczby — w tym ubezpieczenie PMI, opłaty wspólnoty (HOA), koszty zamknięcia i ewentualne zmiany oprocentowania — w swoim banku przed podpisaniem umowy.