Calcolatore di mutuo

La formula di ammortamento

Un mutuo a tasso fisso si rimborsa con rate mensili uguali che coprono gli interessi del mese più una quota di capitale. La rata di capitale e interessi utilizza la formula di ammortamento standard: M = P × r ÷ (1 − (1 + r)⁻ⁿ). P è l'importo del prestito, r è il tasso di interesse mensile — il tasso annuo diviso per 12 e per 100 — e n è il numero totale di rate mensili. Un prestito trentennale prevede 360 rate. All'inizio del piano la maggior parte di ogni rata è composta da interessi; più avanti, man mano che il debito residuo diminuisce, una quota maggiore va al capitale. Questa ripartizione che cambia è esattamente ciò che mostra la tabella di ammortamento qui sotto, riga per riga.

Imposte, assicurazione e rate extra

La maggior parte dei proprietari paga più di capitale e interessi. Le imposte sulla proprietà e l'assicurazione della casa vengono spesso versate ogni mese su un conto di deposito (escrow), quindi questo calcolatore divide ogni importo annuo per dodici e lo aggiunge alla rata. Queste somme non sono denaro preso in prestito, quindi non maturano interessi sul mutuo: fanno semplicemente aumentare il totale che versi ogni mese. Un pagamento extra facoltativo viene applicato direttamente al capitale ogni mese. Poiché salta del tutto gli interessi, anche un piccolo importo extra può eliminare anni dal piano e far risparmiare gran parte degli interessi totali. Il tempo di estinzione e la tabella si aggiornano per riflettere la durata più breve.

Usare il piano per pianificare

Confronta durate e tassi per capire come si bilanciano sostenibilità e costo totale. Una durata più lunga abbassa la rata mensile ma aumenta gli interessi totali, mentre una durata più breve o rate extra fanno l'opposto. Osserva la colonna del debito residuo per vedere quando superi la metà e la colonna degli interessi per capire quanto siano concentrati all'inizio gli interessi del mutuo. Tutto viene eseguito nel tuo browser, senza account, verifica del credito o consultazione di tassi in tempo reale, così puoi simulare liberamente scenari privati. Considera il risultato una stima e conferma i numeri definitivi — inclusi PMI, spese condominiali (HOA), costi di chiusura ed eventuali variazioni del tasso — con il tuo istituto di credito prima di firmare.