Calculadora de hipoteca

A fórmula de amortização

Uma hipoteca de taxa fixa é paga com prestações mensais iguais que cobrem os juros do mês mais uma parcela do capital. A prestação de capital e juros usa a fórmula de amortização padrão: M = P × r ÷ (1 − (1 + r)⁻ⁿ). P é o valor do empréstimo, r é a taxa de juro mensal — a taxa anual dividida por 12 e por 100 — e n é o número total de prestações mensais. Um empréstimo a 30 anos tem 360 prestações. No início do plano, a maior parte de cada prestação são juros; mais tarde, à medida que o saldo devedor diminui, uma parcela maior vai para o capital. Essa divisão em mudança é exatamente o que a tabela de amortização abaixo mostra, linha a linha.

Impostos, seguro e pagamentos extra

A maioria dos proprietários paga mais do que capital e juros. O imposto predial e o seguro da habitação são muitas vezes cobrados mensalmente numa conta de garantia (escrow), por isso esta calculadora divide cada valor anual por doze e soma-o à prestação. Esses valores não são dinheiro emprestado, portanto não geram juros da hipoteca — apenas aumentam o total que paga todos os meses. Um pagamento extra opcional é aplicado diretamente ao capital todos os meses. Como não incide juro sobre ele, mesmo um pequeno valor extra pode tirar anos ao plano e poupar uma grande parte do total de juros. O prazo de liquidação e a tabela são atualizados para refletir o prazo mais curto.

Usar o plano para planear

Compare prazos e taxas para ver como a acessibilidade e o custo total se equilibram. Um prazo mais longo reduz a prestação mensal mas aumenta o total de juros, enquanto um prazo mais curto ou pagamentos extra fazem o oposto. Observe a coluna do saldo para ver quando ultrapassa o meio do caminho e a coluna dos juros para perceber o quanto os juros da hipoteca estão concentrados no início. Tudo é executado no seu navegador, sem conta, consulta de crédito nem pesquisa de taxas em tempo real, por isso pode simular livremente cenários privados. Trate o resultado como uma estimativa e confirme os números finais — incluindo seguro hipotecário (PMI), quotas de condomínio (HOA), custos de fecho e eventuais ajustes da taxa — com o seu banco antes de assinar.