Hypothekenrechner

Die Annuitätenformel

Ein Hypothekendarlehen mit festem Zins wird mit gleichbleibenden Monatsraten zurückgezahlt, die die Zinsen des Monats plus einen Tilgungsanteil abdecken. Die Rate für Zins und Tilgung folgt der Standardformel für Annuitäten: M = P × r ÷ (1 − (1 + r)⁻ⁿ). P ist der Darlehensbetrag, r ist der monatliche Zinssatz – der Jahreszins geteilt durch 12 und durch 100 – und n ist die Gesamtzahl der Monatsraten. Ein Darlehen mit 30 Jahren Laufzeit hat 360 Raten. Zu Beginn besteht der größte Teil jeder Rate aus Zinsen; später, wenn die Restschuld sinkt, fließt mehr in die Tilgung. Genau diese sich verschiebende Aufteilung zeigt der Tilgungsplan unten Zeile für Zeile.

Steuern, Versicherung und Sonderzahlungen

Die meisten Eigentümer zahlen mehr als nur Zins und Tilgung. Grundsteuer und Wohngebäudeversicherung werden oft monatlich auf ein Treuhandkonto (Escrow) eingezahlt, daher teilt dieser Rechner jeden Jahresbetrag durch zwölf und addiert ihn zur Rate. Diese Beträge sind kein geliehenes Geld und verursachen daher keine Hypothekenzinsen – sie erhöhen lediglich die Summe, die Sie jeden Monat überweisen. Eine optionale Sonderzahlung fließt jeden Monat direkt in die Tilgung. Da dabei keine Zinsen anfallen, kann schon ein kleiner Zusatzbetrag Jahre von der Laufzeit abziehen und einen großen Teil der Gesamtzinsen sparen. Laufzeit und Tabelle werden entsprechend der kürzeren Dauer aktualisiert.

Den Tilgungsplan für die Planung nutzen

Vergleichen Sie Laufzeiten und Zinssätze, um zu sehen, wie Erschwinglichkeit und Gesamtkosten zusammenhängen. Eine längere Laufzeit senkt die Monatsrate, erhöht aber die Gesamtzinsen, während eine kürzere Laufzeit oder Sonderzahlungen das Gegenteil bewirken. Achten Sie auf die Spalte mit der Restschuld, um zu sehen, wann Sie die Hälfte überschreiten, und auf die Zinsspalte, um zu verstehen, wie stark die Hypothekenzinsen zu Beginn anfallen. Alles läuft in Ihrem Browser – ohne Konto, Bonitätsprüfung oder Abruf aktueller Zinsen –, sodass Sie private Szenarien frei durchspielen können. Verstehen Sie das Ergebnis als Schätzung und lassen Sie die endgültigen Zahlen – einschließlich Hypothekenversicherung (PMI), Hausgeld (HOA), Abschlusskosten und möglicher Zinsanpassungen – vor der Unterschrift von Ihrer Bank bestätigen.