Kalkulator: wynajem czy zakup mieszkania
Porównaj wynajem i zakup mieszkania: majątek netto w czasie, koszty miesięczne i rok progu rentowności, według własnych założeń.
🔒 Działa całkowicie w Twojej przeglądarce — nic nie jest przesyłaneJak porównywane są wynajem i zakup
Najuczciwszy sposób porównania wynajmu i zakupu to przeznaczenie na obie ścieżki tych samych pieniędzy i sprawdzenie, która kończy się większym majątkiem. W tym modelu kupujący wpłaca wkład własny plus koszty transakcyjne zakupu, a następnie spłaca kredyt hipoteczny, podatek od nieruchomości, ubezpieczenie, koszty utrzymania i ewentualny czynsz dla wspólnoty lub spółdzielni. Najemca zatrzymuje tę gotówkę i ją inwestuje, a następnie płaci czynsz najmu. Gdy jedna ścieżka kosztuje miesięcznie mniej niż druga, różnica jest inwestowana według wybranej przez Ciebie stopy zwrotu. Na końcu horyzontu majątek netto każdej strony jest sumowany i porównywany.
Wzory
Miesięczna rata kredytu hipotecznego to P × r ÷ (1 − (1 + r)−n), gdzie P to kwota kredytu, r miesięczna stopa procentowa, a n liczba rat. Wartość nieruchomości rośnie według wzoru cena × (1 + wzrost wartości)lata. Majątek netto kupującego to wartość nieruchomości × (1 − koszty sprzedaży) − saldo kredytu + inwestycje. Majątek netto najemcy to jego portfel inwestycyjny. Czynsz najmu rośnie raz w roku o wybraną stopę podwyżki, a podatek od nieruchomości i koszty utrzymania podążają za wartością nieruchomości. Próg rentowności to pierwszy miesiąc, po którym majątek netto kupującego pozostaje równy lub wyższy od majątku najemcy; jeśli nie nastąpi to w ciągu 50 lat, narzędzie o tym informuje.
Jak czytać wynik
Zakup zwykle startuje ze stratą z powodu kosztów zakupu i sprzedaży, a wychodzi na prowadzenie tylko wtedy, gdy wzrost wartości, wzrost czynszów i budowanie kapitału własnego przewyższają koszty posiadania. Dlatego czas do progu rentowności jest ważniejszy niż pojedyncza liczba: jeśli możesz się przeprowadzić wcześniej, wynajem często wygrywa. Spróbuj zmienić wzrost wartości, stopę zwrotu z inwestycji i wzrost czynszu – to najbardziej wrażliwe założenia. Model pomija ulgi podatkowe, ubezpieczenie kredytu, zmiany stóp procentowych oraz osobistą wartość posiadania własnego mieszkania czy elastyczność wynajmu. To edukacyjne oszacowanie, a nie porada finansowa.
Jak używać
- Opisz zakup nieruchomościWpisz cenę, wkład własny, oprocentowanie i okres kredytu hipotecznego, a także podatek od nieruchomości, ubezpieczenie, koszty utrzymania, czynsz dla wspólnoty, koszty zakupu i koszty sprzedaży.
- Opisz alternatywę najmuWpisz miesięczny czynsz najmu, roczną podwyżkę czynszu i stopę zwrotu, jaką uzyskałbyś, inwestując zamiast kupować.
- Wybierz horyzont czasowyUstaw, ile lat zamierzasz mieszkać w danym miejscu, a następnie porównaj majątek netto kupującego i najemcy.
- Znajdź próg rentownościSprawdź czas do progu rentowności i tabelę roczną, aby zobaczyć, kiedy (i czy w ogóle) zakup wyprzedza wynajem.