Calculateur louer ou acheter
Comparez la location et l’achat d’un logement : patrimoine net dans le temps, coûts mensuels et année du seuil de rentabilité, selon vos propres hypothèses.
🔒 S'exécute entièrement dans votre navigateur — rien n'est téléchargéComment la location et l’achat sont comparés
La façon la plus équitable de comparer location et achat consiste à donner le même argent aux deux options et à voir laquelle finit la plus riche. Dans ce modèle, l’acheteur verse l’apport plus les frais d’acquisition, puis paie le prêt immobilier, la taxe foncière, l’assurance, l’entretien et les éventuelles charges de copropriété. Le locataire conserve cette somme initiale et l’investit, puis paie son loyer. Chaque fois qu’une option coûte moins cher que l’autre sur un mois, la différence est investie au rendement que vous avez choisi. À la fin de l’horizon, le patrimoine net de chaque côté est additionné et comparé.
Les formules
La mensualité du prêt est P × r ÷ (1 − (1 + r)−n), où P est le montant emprunté, r le taux mensuel et n le nombre de mensualités. La valeur du logement évolue selon prix × (1 + valorisation)années. Le patrimoine net de l’acheteur vaut valeur du logement × (1 − frais de vente) − capital restant dû + placements. Le patrimoine net du locataire correspond à son portefeuille de placements. Le loyer augmente une fois par an selon votre taux de hausse, tandis que la taxe foncière et l’entretien suivent la valeur du logement. Le seuil de rentabilité est le premier mois à partir duquel le patrimoine net de l’acheteur reste égal ou supérieur à celui du locataire ; si cela n’arrive jamais en 50 ans, l’outil l’indique.
Interpréter le résultat
L’achat part généralement en retard à cause des frais d’acquisition et de vente, et ne prend l’avantage que si la valorisation, la hausse des loyers et la constitution de capital dépassent le coût de la propriété. C’est pourquoi la durée avant le seuil de rentabilité compte davantage qu’un chiffre unique : si vous risquez de déménager avant, la location l’emporte souvent. Essayez de modifier la valorisation, le rendement des placements et la hausse des loyers — ce sont les hypothèses les plus sensibles. Le modèle ignore les avantages fiscaux, l’assurance emprunteur, les variations de taux ainsi que la valeur personnelle d’être propriétaire ou la souplesse de la location. Il s’agit d’une estimation pédagogique, pas d’un conseil financier.
Comment utiliser
- Décrivez l’achat du logementSaisissez le prix, l’apport, le taux et la durée du prêt, ainsi que la taxe foncière, l’assurance, l’entretien, les charges de copropriété, les frais d’acquisition et de vente.
- Décrivez l’alternative locativeIndiquez le loyer mensuel, la hausse annuelle du loyer et le rendement que vous obtiendriez en investissant à la place.
- Choisissez un horizonDéfinissez le nombre d’années pendant lesquelles vous comptez rester, puis comparez le patrimoine net de l’acheteur et du locataire.
- Trouvez le seuil de rentabilitéConsultez la durée avant le seuil de rentabilité et le tableau annuel pour voir quand l’achat dépasse la location, le cas échéant.